Case File #008
The Landlord's Trap
เมื่อสำนักงานที่คุณสร้าง กลายเป็น "ทรัพย์สินส่วนตัว" ในสายตาสรรพากร
เงินบริษัทสร้าง ที่ดินกรรมการเป็นเจ้าของ ความผิดพลาดทางเอกสารเพียงนิดเดียว อาจเปลี่ยน "ค่าก่อสร้าง" ให้กลายเป็น "รายได้" ที่กรรมการต้องแบกรับ
The Scene
ในแวดวงธุรกิจ SME เรามักพบฉากทัศน์ที่ดูสมเหตุสมผลและเอื้อเฟื้อที่สุด คือเจ้าของธุรกิจที่มีที่ดินมรดกเป็นชื่อของตนเอง แต่ไม่อยากโอนที่ดินเข้าบริษัทเพราะต้องเสียค่าโอนและภาษีมหาศาล
ทางออกที่ดูเหมือนจะชาญฉลาดคือ การยอมให้บริษัท "ใช้ที่ดินฟรี" หรือจดสัญญาเช่าในราคาถูก เพื่อเป็นสถานที่ก่อสร้างโรงงานหรือโกดังเก็บสินค้า โดยมีความคิดว่าอย่างไรเสีย ตนเองก็เป็นเจ้าของทั้งบริษัทและที่ดิน เงินจากกระเป๋าซ้ายย้ายไปกระเป๋าขวาคงไม่มีปัญหาอะไร
ระเบิดเวลาเริ่มนับถอยหลังเมื่อบริษัทควักเงินสด 10 ล้านบาท เพื่อจ่ายค่าก่อสร้างอาคารจนเสร็จสมบูรณ์ พร้อมทั้งนำใบกำกับภาษีจากการก่อสร้างไปขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มจำนวน 700,000 บาท และเริ่มตัดค่าเสื่อมราคาอาคารเป็นรายจ่ายตามปกติ
แต่ความจริงที่โหดร้ายถูกเปิดเผยเมื่อเจ้าหน้าที่สรรพากรเข้าตรวจสอบและขอดู "สัญญาเช่าที่ดิน" พร้อมหลักฐานการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
เมื่อพบว่าสัญญาเช่าไม่ได้ถูกจดทะเบียนอย่างรัดกุม หรือไม่ได้ระบุสิทธิเหนือพื้นดินไว้ให้ชัดเจน กลไกของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 จะทำงานทันทีด้วยหลักการที่ว่า "ส่วนควบของที่ดิน ย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดิน" ในวินาทีนั้น อาคารที่สร้างด้วยเงินสดของบริษัท ได้เปลี่ยนสถานะเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของกรรมการไปโดยปริยาย
The Investigation
ความเข้าใจผิดว่า "เงินใครจ่าย คนนั้นเป็นเจ้าของ" ใช้ไม่ได้กับโลกของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโครงสร้างเหล็กและปูนถูกยึดติดกับผืนดิน กฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะเข้ามามีบทบาทเหนือข้อตกลงปากเปล่าทันที
ปัญหาที่เกิดขึ้นในคดีนี้คือความซ้อนทับกันของกรรมสิทธิ์ หากบริษัทสร้างอาคารบนที่ดินของกรรมการโดยไม่มีการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน หรือไม่มีสัญญาต่างตอบแทนที่ระบุความเป็นเจ้าของไว้อย่างชัดเจนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ อาคารนั้นจะถูกถือว่าเป็น "ส่วนควบ" ของที่ดินทันที ตามหลักกฎหมายที่ว่าสิ่งที่ติดอยู่กับที่ดินย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน
เมื่อสถานะทางกฎหมายระบุว่าอาคารเป็นของกรรมการ ผลกระทบทางภาษีจึงกลายเป็นโดมิโนที่ล้มครืนใส่บริษัทอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ผลกระทบทางกฎหมายและภาษี
อ้างอิงตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4679/2549 เมื่อบริษัทไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคาร การจ่ายเงินค่าก่อสร้างจึงถูกมองว่าเป็นการสร้างทรัพย์สินให้ผู้อื่น ภาษีซื้อที่เกิดจากค่าก่อสร้างทั้งหมดจึงไม่สามารถนำมาขอคืนได้
ผู้ที่จะหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาได้ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น เมื่อตึกเป็นของกรรมการ บริษัทจึงไม่มีสิทธิ์นำมูลค่าการก่อสร้างมาตัดเป็นรายจ่าย การที่บริษัททำไปแล้วจะถูกสรรพากรบวกกลับทั้งหมดเพื่อคำนวณภาษีใหม่
นี่คือจุดที่ความหวังในการประเมินภาษีให้ต่ำลง กลายเป็นภาระภาษีที่พุ่งสูงขึ้นเป็นเท่าตัว เพราะบริษัทเสียทั้งสิทธิ์ในการใช้รายจ่ายและเสียสิทธิ์ในการขอคืนภาษีไปพร้อมๆ กัน
The Trap
ความผิดพลาดในการวางโครงสร้างกรรมสิทธิ์ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ในงบการเงิน แต่มันคือการจุดชนวนระเบิดสามลูกซ้อนที่เรียกว่า "Triple Disaster" ซึ่งจะสร้างความเสียหายรุนแรงกว่ามูลค่าค่าก่อสร้างที่คุณจ่ายไปหลายเท่าตัว
• 1. หายนะจากภาษีซื้อต้องห้าม
ภาษีซื้อจำนวน 700,000 บาทที่คุณขอคืนไปจะถูกดึงกลับทันที คุณต้องส่งคืนพร้อม "เบี้ยปรับ 2 เท่า" และเงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือน เงินหลักแสนจะกลายเป็นหลักล้านในพริบตา
• 2. รายได้พึงประเมินที่กรรมการคาดไม่ถึง
มูลค่าตึก 10 ล้านบาทจะถูกตีเป็นรายได้พึงประเมินของกรรมการทันที ซึ่งมักจะดันให้ฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาพุ่งไปแตะระดับสูงสุดที่ 35% คุณอาจต้องควักเงินส่วนตัวหลายล้านบาทเพื่อจ่ายภาษีให้กับตึกที่คุณคิดว่าเป็นของบริษัท
• 3. กับดักรายได้จากค่าเช่าและภาษีการรับให้
หากบริษัทใช้ตึกฟรี สรรพากรสามารถประเมินรายได้ค่าเช่าตามราคาตลาดเพื่อให้คุณเสียภาษีเพิ่ม และหากมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด คุณอาจต้องเผชิญกับภาษีการรับให้ซ้ำซ้อนขึ้นมาอีก
"จากเดิมที่ตั้งใจจะใช้รายจ่ายลดภาษี กลับกลายเป็นการเพิ่มภาระภาษีทั้งในนามบริษัทและบุคคลธรรมดาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้"
The Solution
ทางออกของปัญหานี้ไม่ใช่การรีบโอนที่ดินเข้าบริษัทให้เสียค่าธรรมเนียมมหาศาล แต่คือการวางแผนโครงสร้างสัญญาที่รัดกุมเพื่อแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกจากสิ่งปลูกสร้างอย่างชัดเจน
ที่ WONGWARIT เราใช้กลยุทธ์ "The Separation Deed" เพื่อสร้างเกราะป้องกันทางกฎหมายและภาษีให้กับคุณ โดยเน้นย้ำ 3 จุดยุทธศาสตร์ที่ผิดพลาดไม่ได้
1. Lease Registration (การจดทะเบียนเช่าที่ดิน)
คุณต้องทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปี และต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินให้ถูกต้อง การจดทะเบียนนี้คือหลักฐานสำคัญที่ยืนยันว่าบริษัทมีสิทธิครอบครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญในการใช้สิทธิขอคืนภาษีซื้อ
2. Ownership Clause (ข้อกำหนดแยกกรรมสิทธิ์)
ในสัญญาต้องระบุชัดเจนว่า "กรรมสิทธิ์ในอาคารเป็นของผู้เช่าตลอดอายุสัญญา" เพื่อหยุดการทำงานของกฎหมายส่วนควบ ทำให้บริษัทสามารถนำภาษีซื้อมาขอคืนและหักค่าเสื่อมราคาได้อย่างถูกต้อง 100% เพราะอาคารเป็นทรัพย์สินของบริษัทอย่างแท้จริง
3. Construction Permit (ใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้อง)
ชื่อของผู้ขออนุญาตก่อสร้างต้องเป็น "ชื่อบริษัท" เท่านั้น ห้ามใช้ชื่อกรรมการเด็ดขาด เพื่อให้เอกสารราชการทุกฉบับสอดคล้องกับข้อเท็จจริงว่าบริษัทเป็นผู้ลงทุนและเป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งจะเป็นหลักฐานชิ้นเอกเมื่อถูกตรวจสอบ
Build on Solid Ground
การสร้างรากฐานของธุรกิจที่ยั่งยืน ไม่ได้หมายถึงเพียงความแข็งแรงของปูนและเหล็กกล้า แต่คือความมั่นคงของเอกสารสิทธิ์ที่รองรับทรัพย์สินเหล่านั้น
อย่าปล่อยให้ความไว้เนื้อเชื่อใจระหว่างคุณกับบริษัท กลายเป็นช่องโหว่ให้กฎหมายเข้ามาพรากกรรมสิทธิ์ของคุณไป การสร้างโรงงานบนที่ดินของผู้อื่นโดยไร้เอกสารสิทธิ์ที่รัดกุม เปรียบเสมือนการสร้างวิมานบนผืนทราย ที่พร้อมจะถล่มลงมาทันทีที่ถูกตรวจสอบ
ให้ WONGWARIT ช่วยตรวจสอบสัญญาเช่าและโครงสร้างกรรมสิทธิ์ที่ดินของคุณให้รัดกุม เพื่อปกป้องสิทธิทางภาษีของคุณ... ก่อนที่ตึกมูลค่าหลายสิบล้าน จะกลายเป็นก้อนหนี้ทางภาษีที่คุณคาดไม่ถึง
ปรึกษาการวางแผนอสังหาริมทรัพย์WONGWARIT — The Sharp Strategist